外墙瓷砖脱落怎样走维修程序?如何治理隐形高空杀手? 高楼瓷砖哗哗落 七年拉锯终得解

2019-12-13 13:30来源:湘声报-湖南政协新闻网 

  □湘声报记者 田园


  近日,压在长沙盛世荷园小区(以下简称荷园小区)居民心里的一块石头终于落了地——小区外墙瓷砖脱落问题历经7年,终于得到圆满解决。目前小区外墙维修加固工程正在进行,元旦前后将竣工。


  建筑瓷砖装饰外墙兴起于本世纪初,随着时间的推移,瓷砖与墙体之间的粘连疏离,高楼瓷砖脱落逐渐成为隐形的“高空杀手”。在全国,高楼瓷砖脱落成为房屋安全难解题。那么,建筑外墙瓷砖脱落谁负责?如何消除安全隐患?外墙瓷砖脱落如何维修?从荷园小区解决外墙脱落的个案出发,湘声报记者对此进行了调查。


  四级联动解决问题


  “从当选荷园小区业委会主任起,我一直在为解决外墙脱落问题而奔走,现在问题能得到圆满解决,非常感谢市住建局、区政府、街道办以及社区的层层推动。”荷园小区业委会主任谢永辉介绍了小区外墙脱落以及维修的前后过程。


  2010年2月,荷园小区交付使用。2012年3月,5号栋外墙瓷砖开始出现脱落并砸坏楼下车辆,经法院判决,由开发商和物业管理公司承担赔偿责任。


  2013年9月,荷园小区第一届业委会、物业公司就小区外墙脱落问题致函开发商,要求开发商解决问题。开发商承诺就小区外墙瓷砖脱落问题按照质量管理规定派驻施工队伍进行整改。


  2014年夏季,5栋外墙瓷砖脱落加剧,开发商在外墙脱落的出入口搭建临时铁架棚。此时,第二届业委会成立并与开发商多次交涉,要求整改小区外墙脱落问题,但开发商以整改部分已超过保修期为由而拒绝。


  2017年9月,5栋外墙瓷砖再次发生大面积剥落,砸坏下方搭建的临时性防护大棚,并砸断小区主供气管道。“燃气管砸坏了,小区停气3天;西大门也封了,出行多有不便。业主不敢在楼下走,居民的生命、财产都没有保障。”谢永辉说。


  在无法与开发商达成整修意见之后,小区业委会将情况报告社区,经社区牵头,层层上报街道、区、市住建局,希望彻底解决此问题。2018年12月,由长沙市住建局接手解决盛世荷园外墙瓷砖脱落问题,召集建设单位、施工单位、物业企业、业主委员会、开福区政府、开福区住建局、街道社区,通过三次协调和两次现场办公,在2019年9月达成一致意见,建设单位、施工单位制定维修方案:自10月1日至2020年1月11日,由荷园小区开发商、承建商承担维修费用,在规定时间内将问题解决到位。


  意见分歧导致维修拖延


  湘声报记者调查发现,导致荷园小区外墙脱落整修长时间拖延,主要有两点分歧:一是外墙瓷砖脱落维修到底该由谁负责,二是是否该动用维修资金。


  外墙瓷砖脱落,到底该由谁负责?荷园小区交房两年多,就陆续出现了外墙瓷砖掉落,虽然施工过程受2008年冰灾影响,业主们普遍认为,房屋存在质量问题或是建设单位工艺有问题,希望开发商能够承担责任。


  但开发商则认为,在保修期内,已经积极整改相关问题,承担了相应的责任。依据《民用建筑节能条例》第二十三条,在正常使用条件下,保温工程的保修期为5年。保温工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。外墙已过保修期,已经不在保修的范围内,荷园小区应动用物业维修资金进行维修。


  那么是否该动用维修资金?按照有关规定,使用专项维修资金,要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。经过三分之二业主同意后,由业委会或者物业服务企业向房屋所在地的住建部门进行申请,经过审核和批准,才可使用划拨的资金,动工维修。但是5号栋业主认为外墙瓷砖脱落是因为建筑质量和开发商维修不到位造成的,此笔费用不应分摊,应该由开发商或承建商承担责任。


  一方是认为已过保修期、已履行过保修责任义务的开发商和承建商;一方是坚持外墙瓷砖脱落发生在质保期,由于开发商和施工单位怠于履行维修责任,属于质保期没有解决的问题应由开发商承担责任的业主。就这样,双方的分歧使得问题多年得不到解决。


  市住建局认为:外墙瓷砖脱落发生在质保期满后的,应该由业主负责,动用物业维修资金进行维修维护。但外墙瓷砖脱落发生在质保期内,建设单位一直没有维修到位的,那么建设单位应该对业主负责承担首要责任,施工单位对建设单位负责,承担保修责任。建设单位和施工单位应该担负起企业社会责任,“应该拿出企业情怀来解决问题”。在长沙市住建局、开福区住建局、荷花池社区等多方工作人员的多番协调下,最终开发商、承建商同意整修。


  合理使用房屋维修资金


  “前些年长沙应住建部要求使用外保温并用瓷砖装饰外墙的一批高层建筑,出现外保温和瓷砖脱落问题比较严重。自2015年后,住建部在南方地区不在再推行外墙保温,长沙目前的高层建筑外墙建筑装饰基本都是用的涂料,从安全性来讲,涂料更安全。”长沙市住建局物监处处长王兆韬说,目前《湖南省物业管理条例》已将房屋保修期满后,外立面装饰和公共构件松动脱落等情况纳入应急维修,业主、业主委员会、物业服务企业应当申请应急维修,启动应急维修程序,动用物业维修资金。


  “物业维修资金使用存在制度难题,政府强制缴纳和业主自愿维修,业主认为物业维修资金是自己的,公共部位、共用设施设备维修更新改造是大家的不愿动用,表决双三分之二同意使用通过难度大造成物业维修资金缴存基数大、使用难。”王兆韬认为,通过物业管理和物业维修资金法律法规知识宣传,增强业主物业服务消费意识和物业维修公共管理意识,提高业主自我管理水平,解决物业服务费收费难和维修资金使用难问题。及时交纳物业服务费和动用物业维修资金对提升小区品质、改善居住环境,对物业增值保值发挥重要作用。


  如何破解物业维修资金使用难?王兆韬认为关键是提升业主自治能力和业主大会物业维修资金自我管理水平。可以通过以下途径逐步实现,首先业主大会(业主委员会)管好公共收益(电梯广告、公共停车位收费等);其次是业主大会(业主委员会)用好公共收益(将公共收益用于住宅小区公共部位维修更新改造),再次市物业维修资金管理中心下拨住宅小区物业维修资金孳息;最后市物业维修资金管理中心分批拨付住宅物业维修资金至业主大会账户。由业主大会决定,业主委员会执行,自行制定住宅小区公共部位、共用设施设备维修更新改造计划,自我实施维修维护。