购房合同什么样的无效？以下几种购房合同无效：主体不适格，如无民事行为能力人签的；虚假意思表示，像为逃债虚假签订；违反法律法规强制性规定，如买小产权房；违背公序良俗；恶意串通损害他人权益，如低价转让损原购房人利益。接下来湘声在线网小编将为您介绍相关内容。
一、购房合同什么样的无效
以下几种情形下的购房合同无效：
1.主体不适格：无民事行为能力人签订的购房合同无效。例如，不能辨认自己行为的成年人，其签订的购房合同不具有法律效力。
2.虚假意思表示：双方以虚假的意思表示签订的购房合同无效。比如为了逃避债务而虚假签订购房合同，并非真实的房屋买卖意愿。
3.违反法律法规强制性规定：违反法律、行政法规的强制性规定的购房合同无效。例如，购买的房屋是未经合法审批建设的小产权房，此类合同因违反土地管理等法规而无效。
4.违背公序良俗：违背公序良俗的购房合同无效。比如以违背公序良俗的附加条件作为购房合同条款，合同整体可能被认定无效。
5.恶意串通：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的购房合同无效。例如，卖家与第三人恶意串通，以不合理低价转让房屋，损害原购房人的利益，该转让合同无效。
二、购房合同无效怎么处理
购房合同无效后，需根据相关法律规定进行处理，主要方式如下：
1.返还财产：合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。即购房者应返还房屋，售房者应返还购房款。若房屋已装修，装修增值部分可折价补偿购房者。
2.折价补偿：若房屋无法返还或没有必要返还，比如房屋已被购房者转让给第三人，售房者可要求购房者按市场价格折价补偿。
3.赔偿损失：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。若双方都有过错，各自承担相应责任。如售房者故意隐瞒房屋抵押情况致合同无效，应赔偿购房者的利息、装修等损失；若购房者明知房屋产权有问题仍购买，自身也需承担部分责任。
4.收缴财产：若双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，因此取得的财产收归国家所有或返还集体、第三人。
处理购房合同无效问题时，当事人可先协商解决；协商不成，可通过诉讼途径，由法院依据具体情况作出公正裁决。
三、购房合同无效怎么起诉
若购房合同无效需起诉，可按以下步骤进行：
1.收集证据：收集能证明购房合同无效的相关证据，如合同文本、付款凭证、沟通记录、对方违规操作的证据等。证据要真实、合法且与案件有关联。
2.确定管辖法院：一般由不动产所在地人民法院管辖。要明确该法院对该案件有管辖权。
3.撰写起诉状：写明原告和被告的基本信息，包括姓名、性别、住址、联系方式等；陈述诉讼请求，如请求确认合同无效、返还购房款、赔偿损失等；详细阐述事实与理由，说明合同无效的依据和事实经过。
4.提交起诉材料：将起诉状和相关证据材料一并提交给管辖法院，并按照被告人数提供副本。法院会对材料进行审查，符合条件的予以立案。
5.参加庭审：立案后，按照法院通知的时间和地点参加庭审。庭审中，需遵循法庭程序，陈述事实、出示证据、进行辩论等。
6.等待判决：庭审结束后，等待法院作出判决。若对判决结果不服，可在规定时间内上诉。
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